經(jīng)濟導(dǎo)報記者 王雅潔
“首套房貸從4.8%降到了4.3%，我的月供還款少了300元。”9月25日存量首套房貸利率已開啟批量調(diào)降，不少“高位站崗”的房貸族切身感受到了變化。
存量首套房貸利率下調(diào)惠及萬千百姓，為房貸族節(jié)省的是“真金白銀”。經(jīng)濟導(dǎo)報記者調(diào)查了解到，9月25日，包括建設(shè)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行等在內(nèi)的商業(yè)銀行通過短信發(fā)送、客服電話提示等方式為焦急等待調(diào)降結(jié)果的房貸族公布調(diào)降通知。需要注意的是，此輪批量調(diào)降不僅包含首套房貸，二套房轉(zhuǎn)首套房的也會受益。而批量調(diào)降后，部分貸款人的最新執(zhí)行利率也并非下限，還有一定降幅空間。銀行從業(yè)者提醒，房貸族需了解自己貸款的重定價日，時刻關(guān)注利率變動。
降幅不同
月供節(jié)省各不一
9月25日一上班，濟南白領(lǐng)柳杰就盯著手機，期待最終調(diào)降結(jié)果。2014年，柳杰工作3年后買下了她在濟南的第一套房子，采用公積金+商業(yè)貸款的組合形式，通過建設(shè)銀行辦理了80萬元的商貸。
柳杰買房的時機趕上了樓市的一波熱潮，那時候的商貸已經(jīng)不再打折而是采取加點的方式。“我的首套房貸利率為LPR+34.5個基點。因為購房時間是2014年，當(dāng)?shù)毓嫉恼{(diào)降政策并未標明我這個時間段，所以到底能降多少心里沒底。”柳杰告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，她也進行了多番咨詢，包括監(jiān)管部門以及貸款行給出的答復(fù)都是以銀行最終調(diào)降結(jié)果為準。
9月25日下午，一直沒等到短信通知的柳杰撥通了建設(shè)銀行客服電話。“如需查詢房貸利率調(diào)整結(jié)果，您可直接通過手機銀行App搜索‘利率調(diào)整’，點擊房貸利率調(diào)整菜單查詢，其他路徑界面的還款金額、還款計劃、還款期限等數(shù)據(jù)請以9月26日8點后查詢結(jié)果為準。”該行客服工作人員回復(fù)。
“降了！從4.645%降到了4.3%。”柳杰指著手機銀行界面盤算著，“以前我每月還貸4120元，降低后是3960元，月供省了160元左右，因為每月還款多少還有點浮動。”
相比柳杰，2021年買房的濟南市民張路調(diào)降后月供省得更多一點，接近300元。“今天11點，我收到了貸款行廣發(fā)銀行發(fā)來的利率調(diào)降通知，房貸利率從4.8%降到了4.3%。”張路向經(jīng)濟導(dǎo)報記者提供的存量貸款查詢詳情截圖顯示，其貸款屬于首套房貸，執(zhí)行利率已更新為4.3%。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者測算，以貸款100萬元、房貸30年等額本息為例，從4.8%調(diào)降到4.3%后，月供減少300元。
同樣降至LPR
為何有人4.3%有人4.2%
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，柳杰和張路的首套房執(zhí)行的調(diào)降政策即去除加點，降至LPR。但柳杰有些不解，“為何同樣降至LPR，我的只降到了4.3%，而我朋友卻降到了4.2%呢?”
“主要是因為每個人房貸利率的重定價日不一樣。”山東一家城商行地方分支負責(zé)人蔣川向經(jīng)濟導(dǎo)報記者解釋，調(diào)降后如果是4.3%的執(zhí)行利率，說明貸款人的重定價日選擇了固定日調(diào)整(每年1月1日)，或貸款人的重定價日選擇的是次年對應(yīng)日(一般指放款日)調(diào)整，今年還沒到調(diào)整日期。調(diào)降后是4.2%的，依據(jù)是今年6月20日最新公布的5年期LPR，這說明貸款人已經(jīng)經(jīng)歷了重定價日。
也就是說，此輪調(diào)降后，如若LPR不作調(diào)整，4.3%貸款執(zhí)行利率的房貸族在接下來的重定價日后還將迎來0.1個百分點的降幅。
一般來說，對于選擇浮動利率調(diào)整方式的房貸用戶來說，銀行一般會對LPR的重定價日給出兩個選項：一是次年對應(yīng)日調(diào)整(個人貸款發(fā)放日)，另一種則是固定日調(diào)整(每年1月1日)。
“選擇重定價日時，可遵循‘早定早享受’的原則。”蔣川提示，“其實，仔細查看購房貸款合同，你會發(fā)現(xiàn)，除了固定日調(diào)整、次年對應(yīng)日，還有‘次期’調(diào)整(按月調(diào)整)等可供選擇。在簽訂購房合同的時候，要多與貸款行溝通，選擇適合自己的浮動利率調(diào)整方式。”
部分首套房貸利率“按兵不動”
二套轉(zhuǎn)首套符合條件的也可下調(diào)
杜群是2013年在濟南購置首套房的，他此前享受的貸款利率為LPR-39個基點。9月25日，他查詢自己的房貸利率發(fā)現(xiàn)，目前執(zhí)行貸款年利率是3.91%，未發(fā)生變動。
2022年9月因投靠子女在濟南購買首套房的姜女士，其當(dāng)時放款享受的利率政策是LPR-20基點。在此輪存量首套房貸利率調(diào)降前，姜女士剛趕上一年一度的重新定價日，重定后貸款執(zhí)行年利率為4%(4.2%-20個基點)。9月25日，姜女士查詢顯示其不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，按照山東銀行機構(gòu)發(fā)布的貸款市場報價利率(LPR)貸款調(diào)整規(guī)則，杜群屬于2019年10月7日(含)之前發(fā)放貸款利率低于LPR的情況，姜女士屬于2022年5月15日(含)后發(fā)放的貸款(貸款利率為LPR-20個基點)，均屬于不調(diào)整范疇。
“此次存量首套房貸利率下調(diào)，不需要借款人主動申請。”一家大型國有銀行山東分支個貸負責(zé)人于紅在與經(jīng)濟導(dǎo)報記者溝通時透露，“需要主動申請的情況也有，如貸款發(fā)放或簽訂合同時，不符合首套住房標準，但當(dāng)前借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。申請時借款人需按當(dāng)?shù)刈》抠J款套數(shù)認定要求向貸款經(jīng)辦網(wǎng)點提交證明材料。審核通過后，也可享受利率下調(diào)福利。”
此輪存量首套房貸利率下調(diào)涉及資金量有多少？據(jù)中泰證券分析師戴志鋒測算，上市銀行2018-2022年期間投放按揭貸款約23萬億元，占目前上市銀行存量按揭的65.5%，假設(shè)該部分可享受存量房貸利率下調(diào)，預(yù)計節(jié)省居民利息支出1388億元，預(yù)計對上市銀行2024年息差影響約4.7BP(基點)，營收影響在2.3%。
